Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

ПРЕД­ВА­РИ­ТЕ­ЛЕН ДО­ГО­ВОР

ЗА ПО­КУП­КО-ПРО­ДАЖ­БА НА

НЕД­ВИ­ЖИМ ИМОТ1

Днес, ................................. 201... г. в гр. ......................................, меж­ду стра­ни­те:

1..............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................,

на­ри­чан накратко ПРОДАВАЧ, от една страна,

и, от друга страна,

2..............................................................................................................................................

...............................................................................................................................................,

на­ри­чан накратко КУПУВАЧ,

се склю­чи нас­то­я­щи­ят предварителен договор за покупко-продажба

на недвижим имот:

I. Предмет на договора

1. С нас­то­я­щия до­го­вор стра­ни­те се за­дъл­жа­ват да склю­чат окон­ча­телен до­го­вор за по­куп­ко-про­даж­ба, с кой­то Про­да­ва­чът да прех­вър­ли на Ку­пу­ва­ча соб­с­т­ве­ност­та на след­ния нед­ви­жим имот: ...................................................................................2

2. 1) Вла­де­ни­е­то на опи­са­ния в пред­ход­ния член нед­ви­жим имот ще бъ­де пре­да­де­но на Ку­пу­ва­ча в срок до .................................................................................................................3

2) Пре­да­ва­не­то на вла­де­ни­е­то ще се осъ­щес­т­ви с из­гот­вя­не на при­е­мо-пре­да­ва­те­лен про­то­кол в при­със­т­ви­е­то на стра­ни­те и под­пи­сан от тях.

II. Цена и начин на плащане

3. 1) Про­да­ва­чът се за­дъл­жа­ва да прех­вър­ли пра­во­то на соб­с­т­ве­ност на Ку­пу­ва­ча сре­щу це­на от ..............................................................................................................................

2) Це­на­та по пред­ход­на­та али­нея ще бъ­де из­п­ла­те­на по след­ния на­чин: ............. ...............................................................................................................................................................

III. Срок за сключване на окончателния договор

4. 1) Стра­ни­те по нас­то­я­щия до­го­вор се за­дъл­жа­ват да склю­чат окон­ча­те­лен дого­вор в срок от .........................................., счи­та­но от .........................................................

2) В слу­чай на обек­тив­на не­въз­мож­ност да се оси­гу­ри из­по­вяд­ва­не­то на окон­ча­тел­ния до­го­вор в пред­пи­са­на­та но­та­ри­ал­на фор­ма в сро­ка по ал. 1 стра­ни­те се за­дъл­жа­ват да се явят пред Но­та­ри­у­са при пър­ва въз­мож­ност, не­за­вис­имо от из­ти­ча­не­то на сро­ка по ал. 1.4

IV. Права и задължения на страните

5. 1) Про­да­ва­чът се за­дъл­жа­ва в уго­во­ре­ния срок да прех­вър­ли соб­с­т­ве­ност­та вър­ху опи­са­ния в чл. 1 нед­ви­жим имот, ка­то сво­ев­ре­мен­но пре­да­де вла­де­ни­е­то вър­ху не­го съг­лас­но ус­ло­ви­я­та на чл. 2.

2) Про­да­ва­чът се за­дъл­жа­ва да под­по­ма­га Ку­пу­ва­ча в пе­ри­о­да до сключ­ва­не на окон­ча­тел­на­та сдел­ка при под­го­тов­ка­та за из­вър­ш­ва­не­то .

6. Про­да­ва­чът ня­ма пра­во да прех­вър­ля соб­с­т­ве­ност­та, да ипо­те­ки­ра или да уч­ре­дя­ва в пол­за на тре­ти ли­ца ог­ра­ни­че­ни вещ­ни пра­ва вър­ху имо­та.5

7. 1) .................................................. се за­дъл­жа­ва да оси­гу­ри тех­ни­чес­ки сключ­ва­не­то на окон­ча­тел­ния до­го­вор.

2) Раз­хо­ди­те по под­го­тов­ка­та и сключ­ва­не­то на окон­ча­тел­ния до­го­вор ще бъ­дат за смет­ка на ..............................................................................................................................

V. Неустойки

8. 1) За ви­нов­но не­из­пъл­не­ние на за­дъл­же­ни­е­то по чл. 1, ал. 1 на нас­то­я­щия до­го­вор не­из­п­рав­на­та стра­на дъл­жи не­ус­той­ка за не­из­пъл­не­ние в раз­мер ........................................

2) За ви­нов­но не­из­пъл­не­ние на за­дъл­же­ни­е­то по чл. 4 не­из­п­рав­на­та стра­на дъл­жи не­ус­той­ка за не­из­пъл­не­ние в раз­мер ............................... за все­ки ден за­ба­ва, а та­ка съ­що и раз­хо­ди­те по оси­гу­ря­ва­не­то на тех­ни­чес­ка въз­мож­ност за из­по­вяд­ва­не на сдел­ка­та (ад­во­кат­с­ко въз­наг­раж­де­ние и др.).

9. За не­из­пъл­не­ние на за­дъл­же­ни­е­то по чл. 6, ал. 1 Про­да­ва­чът дъл­жи не­ус­той­ка в раз­мер на: ...........................................................................................................................................

VI. Заключителни разпоредби

10. Всич­ки спо­ро­ве по тъл­ку­ва­не­то и из­пъл­не­ни­е­то на нас­то­я­щия до­го­вор ще бъ­дат ре­ша­ва­ни чрез спо­раз­уме­ние меж­ду стра­ни­те, а при не­въз­мож­ност за та­ко­ва ¦ пред ком­пе­тен­т­ния съд.

11. Нас­то­я­щи­ят до­го­вор мо­же да бъ­де из­ме­нян или до­пъл­ван са­мо с вза­им­но­то съг­ла­сие на стра­ни­те, из­ра­зе­но в пис­ме­на фор­ма.

12. То­зи до­го­вор об­вър­з­ва стра­ни­те по не­го от мо­мен­та на под­пис­ва­не­то му и бе­ше със­та­вен в два ед­но­об­раз­ни ек­зем­п­ля­ра.

ПРО­ДА­ВАЧ: ........................                                                КУ­ПУ­ВАЧ: .........................

ЗАБЕЛЕЖКИ

1 Наложил се в правния мир от прагматични съображения, предварителният договор представлява удобен инструмент с широко приложение в гражданския оборот.

Правно предварителният договор е уреден в чл. 19 от ЗЗД. По своята същност предварителният договор представлява съглашение, с което страните се задължават да сключат в бъдеще окончателен договор, в предписаната от закона форма.

Възможно е с договора да се вменява в задължение само на едната страна, а правото на другата да иска сключването на окончателен договор да е алтернативно дадено - в този случай предварителният договор е едностранен. Ако все пак задължението за сключване на окончателен договор не бъде изпълнено, всяка от страните, стига да е изправна, може да поиска от съда да постанови решение, което да замести окончателния договор.

Това е и основното предимство на предварителните договори, особено когато се касае за вещ, за прехвърлянето на собствеността, на която законът предвижда специална форма.

Институтът на предварителния договор е приложим при различните видове договори. Би могло да се сключи предварителен договор както за покупко-продажба, така и за наем, за замяна, за изработка и пр.

Законът не предвижда форма за действителност на предварителния договор, той би бил действителен и без спазването на особена форма. Това е принципът. А изключението предвижда предварителни договори, за сключване на окончателни, за които законът предвижда нотариална или нотариално заверена форма, да се извършват в писмена форма. Това е форма за действителност на договора и неспазването и го прави нищожен.

Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени елементи на окончателния. Липсата на които и да е основен реквизит препятства процесуалната възможност за сключването на окончателен договор по съдебен ред.

Предложеният вариант на практика е едно от най-разпространените приложения на института на предварителния договор - предварителен договор за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Поради факта, че за сключването на окончателния договор законодателят е предвидил специална форма - нотариален акт, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да е извършен в писмена форма.

2 Подробно се описва имотът. За предпочитане е да се възпроизведе описанието от документа за собственост. Ако няма такъв, да се укажат точно видът и местонахождението на недвижимия имот, съседите, площта, броят помещения, тяхното разположение и пр.

3 С оглед волята на страните в договора се препоръчва да бъде указано в кой момент ще бъде предадено владението на имота. Възможностите са много: при подписването на предварителния, на окончателния договор, при плащането, на определена дата и пр.

4 Обективна е невъзможността, която се дължи на причина извън страните по договора.

5 Разпоредбата на този член се осмисля от връзката и със сериозна неустойка. Една от най-сериозните опасности за приобретателя по предварителния договор е прехвърлителят да се разпореди с вещта през времето между сключването на предварителния и окончателния договор.